newsletter 3 octobre 2013

Actualités

02/10/2013 - Argent - Transmission

Les prélèvements sociaux frapperont plus fort sur les placements

Le Projet de loi de financement de la Sécurité sociale pour 2014 met fin au régime de faveur applicable au calcul des prélèvements sociaux sur les gains générés lors du rachat de certains contrats d'assurance vie, de PEA de plus de cinq ans ou de PEL ouverts avant le 1er mars 2011.

Actuellement, les gains réalisés par un épargnant lors d'un rachat sur un contrat d'assurance vie en unités de compte ou sur un de Plan d'épargne en action (PEA) de plus de cinq ans et les intérêts taxés au dixième anniversaire des Plans d'épargne logement (PEL) ouverts avant le 1er mars 2011, ne sont pas intégralement soumis au taux global de 15,5 % des prélèvements sociaux. Pris à la source, ces cotisations sont jusqu'à présent calculées par fractions, en fonction du taux applicable lors de l'année pendant laquelle le bénéfice a été acquis.

"Comme les prélèvements sociaux ont augmenté de 1996 à 2012, cela revient à appliquer à une partie des gains, non pas le taux de 15,5%, mais des taux plus faibles : ainsi, pour un placement réalisé en 1990, les gains acquis entre 1990 et 1995 sont taxés à 0%, ceux qui ont été acquis en 1996 à 0,5%, ceux qui ont été acquis en 1997 à 3,9%, ceux qui ont été acquis entre 1998 et 2004 à 9,5%, etc.", explique le gouvernement.

Le Projet de loi de financement de la Sécurité sociale (PLFSS) pour 2014 met fin à cette distorsion et propose d'appliquer le taux de 15,5 % à l'intégralité des gains constitués depuis 1997. 

Avec la nouvelle donne, les PEL de moins de 10 ans ouvert avant le 1er mars 2011 seront soumis au taux actuel des prélèvements sociaux, soit 15,5%, pour tous les intérêts acquis depuis l'ouverture du plan. La mesure s'appliquera également aux PEA de plus de 5 ans ainsi qu'aux rachats de versements de certains contrats d'assurance vie (hors contrats en euros).

Stéphanie Alexandre


26/09/2013 - Impôts - Famille

Impôt 2014 : l'abaissement du quotient familial se confirme

Le projet de loi de finances 2014 intègre l'abaissement du plafond de l'avantage du quotient familial de 2 000 à 1 500 euros, par demi-part supplémentaire. L'avantage fiscal accordé aux parents isolés pour le premier enfant est également diminué de 500 €.

La réduction du plafond de l'avantage du quotient familial de 2 000 à 1 500 €, en 2014, annoncée par le gouvernement, est bien incluse dans le projet de loi de finances 2014. C'est une seconde baisse de 500 € après celle intégrée, l'an dernier, dans le Budget 2013.

Par ailleurs, les parents célibataires ou divorcés, vivant seuls, avec des enfants à charge vont également voir l'avantage accordé pour le premier petit passer de 4 040 € à 3 540 €. Selon le gouvernement, "seuls 13 % des foyers fiscaux ayant des enfants mineurs à charge ou des majeurs rattachés seront concernés par la mesure". En réalité, seules les familles les plus aisées verront, en moyenne, leur impôt sur le revenu augmenter. En fonction des niveaux de revenu du foyer fiscal, la mesure prendra effet lors de l'imposition des revenus de 2013 et pourra s'appliquer de la manière suivante :

Stéphanie Alexandre


19/09/2013 - Impôts

Comment vérifier le montant de ses impôts "à la main" ?

Les contribuables qui souhaitent vérifier le montant de leur impôt sur le revenu peuvent obtenir une fiche de calcul auprès du Fisc.

Depuis la campagne 2013, l'administration fiscale a décidé de supprimer, de la notice accompagnant la déclaration d'impôt sur le revenu, la "fiche de calculs facultatifs", au motif qu'elle était très peu consultée par le public.

Même s'il existe des simulateurs, ceux qui souhaitent toutefois vérifier le montant figurant sur leur avis d'imposition "à la main" peuvent obtenir une fiche équivalente au modèle distribué les années antérieures, auprès de leur centre des impôts.

Stéphanie Alexandre


19/09/2013 - Immobilier

Les copropriétés seront bientôt immatriculées !

Le projet de loi Alur sur le logement et l'urbanisme instaure la création d'un registre national des copropriétés.

Plus de 8 millions de logements sont regroupées dans un million de copropriétés que les pouvoirs publics connaissent mal. Le projet de loi Alur, voté en première lecture par l'Assemblée nationale le 17 septembre 2013, envisage de créer un registre national des copropriétés. L'immatriculation des copropriétés sera à la charge des syndics, sous peine de sanctions. Or, pour prévenir la dégradation des copropriétés et améliorer la qualité thermique des appartements, il faut des sources fiables.

Pour l'heure, les informations pour l'élaboration du registre concerneront le mode de gestion, les caractéristiques financières et techniques essentielles de la copropriété et de son bâti (notamment les nom, adresse, date de création du syndicat des copropriétaires, le nom du syndic ainsi que le nombre et la nature des lots).

L'attribution d'un numéro d'immatriculation sera obligatoire à partir de 2017 pour les copropriétés de plus de 200 lots, à partir de 2018, pour celles de plus de 50 lots et 2019 pour les autres.

Si la loi est voté en l'état, un décret indiquera ultérieurement les autres renseignements nécessaires pour connaître "les caractéristiques financières et techniques" de la copropriété.

Stéphanie Alexandre


16/09/2013 - Retraite

Un simulateur pour estimer l'âge de la retraite !

Un simulateur mis en place par le ministère des affaires sociales permet de déterminer instantanément l'âge de départ à la retraite de chacun.

Alors que le projet de loi sur la réforme des retraites sera bientôt présenté par le gouvernement, le ministère des affaires sociales vient de mettre en ligne un simulateur pour calculer l'âge de départ à la retraite, qui tenant compte des évolutions envisagées.

Pour connaître cet âge de départ, il suffit d'indiquer son année de naissance, sa date d'entrée dans la vie active, les éventuels trimestres validés au titre des enfants et du service militaire.

Le calculateur ne fournit qu'une estimation indicative et ne tient pas compte de la possibilité de bénéficier d'une retraite anticipée pour carrière longue, d'une retraite anticipée pour pénibilité ou des cas de partage, entre père et mère, de la majoration de durée d'assurance de 2 ans par enfant né après le 1er janvier 201.

Stéphanie Alexandre


 

Articles

Immobilier - Vie pratique

Faites respecter vos droits de voisins

Dans un immeuble collectif, certains comportements engendrent des troubles du voisinage. De la démarche amiable au recours à la justice, où les tribunaux examinent le caractère anormal du trouble, au cas par cas, des moyens d’action existent pour faire cesser ces nuisances ou obtenir réparation.

Vivre dans un immeuble collectif comporte des inconvénients presque inévitables. Il faut bien supporter un minimum de nuisances : le volume trop élevé d’une télévision, les cavalcades des enfants à l’étage supérieur, les odeurs de cuisine… Il s’agit là de gênes normales, indissociables de la vie en société. Certains comportements peuvent toutefois excéder les inconvénients communément admis comme normaux, pour se transformer en véritables « troubles anormaux du voisinage ». Même bien intentionné, un occupant, qu’il soit copropriétaire ou locataire, peut causer à ses voisins un préjudice excessif. C’est ce type de comportement que les tribunaux sanctionnent.

Textes de lois et jurisprudences

Subissez-vous un trouble anormal du voisinage ?

La Cour de cassation a posé un principe général selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage », sans se référer à un texte en particulier, et qui n’a jamais varié (cass. civ. 2e du 19.11.86, n° 84-16379 ; cass. civ. 3e du 13.4.05, n° 03-20575). Cette théorie repose sur le fait que, si chacun doit nécessairement tolérer de la part de son voisinage une certaine dose de désagréments, au-delà d’un certain seuil, il y a constitution d’un trouble ­ qui peut ouvrir droit à réparation. Une notion très pratique en copropriété, même si elle semble faire double emploi avec l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble ». La notion de trouble anormal de voisinage est une garantie supplémentaire pour le copropriétaire qui ne peut obtenir gain de cause sur le fondement de la loi de 1965 (voir encadré p. 42).

Pour agir en justice, apporter la preuve

Tous les éléments de fait dont la victime du trouble peut disposer vont être utiles lors d’une action en justice. En effet, les tribunaux apprécient librement, au cas par cas, le caractère anormal de ce trouble, en fonction de plusieurs critères : réalité, nature, gravité, durée, moment où il se produit (nuit/jour), intensité, répétition, lieu où il se produit (ville/campagne, immeuble exclusivement destiné à l’habitation/immeuble mixte, etc.) … Autant de circonstances qui vont fonder la décision du juge.

La faute n’est pas nécessaire

L’auteur du trouble de voisinage engage sa responsabilité. Il s’agit d’une responsabilité sans faute, dont la mise en œuvre suppose la preuve d’une nuisance excessive, et non celle d’une violation du règlement de copropriété ou d’un abus de jouissance (art. 9 loi de 1965).
Autrement dit, la victime doit seulement prouver la réalité et l’importance du préjudice subi. En la matière, peu importe donc que le responsable du trouble n’ait eu aucune intention de nuire ou qu’il ait pris toutes les précautions nécessaires : il ne peut pas s’exonérer en invoquant son absence de faute, ni l’obtention d’une autorisation. De même, il importe peu que l’activité ou le comportement à l’origine des nuisances soit autorisé par le règlement de copropriété.


Quelles sont les limites de vos droits ?

Les animaux familiers et exotiques

Les Français sont très nombreux à posséder un animal domestique, ce qui ne va pas sans poser de problème, particulièrement en copropriété. Les chiens, bien sûrs, sont les premiers incriminés, s’ils aboient constamment, souillent les parties communes, voire effraient les enfants… En théorie, chaque occupant est libre de détenir un animal familier dans son logement. L’article 10 de la loi n° 70-599 du 9 juillet 1970 répute même non écrite toute clause contraire, que ce soit dans un règlement de copropriété ou un bail d’habitation. Précisions que cette liberté ne concerne que les animaux familiers, lesquels ne sont malheureusement définis par aucun texte. A priori, il s’agit des animaux de compagnie (chien, chat, hamster…) qu’il est d’usage d’avoir chez soi et dont la détention n’est pas prohibée pour cause d’espèces protégées (lémuriens, grands félins…).
Le règlement de copropriété peut toutefois interdire la détention d’animaux dangereux en raison de leur comportement. C’est notamment le cas des chiens d’attaque (première catégorie), comme les pit-bulls, qui ne peuvent pas stationner dans les parties communes.
L’autre difficulté concerne les nouveaux animaux de compagnies (NAC), comme les serpents ou autres araignées exotiques qui agrémentent désormais certains appartements. Les tribunaux, lorsqu’ils sont saisis, font preuve à l’égard de ces animaux d’une sévérité beaucoup plus grande que lorsqu’il s’agit d’incriminer un petit chien bruyant… La cour d’appel de Paris a ainsi validé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion d’un locataire qui faisait l’élevage de plus de 200 mygales, jugeant que « toutes les précautions prises, lesquelles ne sont pas contestées, n’excluent pas l’existence d’un risque certain pour le voisinage en cas d’accident toujours possible, risque inhérent à l’espèce animale élevée » (CA de Paris du 18.11.99, n° 1999/00068).
D’une manière générale, le propriétaire est responsable du dommage (matériel ou corporel) que l’animal a causé, peu importe que celui-ci ait échappé à sa vigilance (art. 1385 du Code civil). En cas de problème, le propriétaire doit tout faire pour mettre un terme aux troubles, même si cela implique qu’il doive se séparer de son animal, ou de plusieurs si nécessaire (exemple type d’un grand nombre de chats dans un logement causant des odeurs nauséabondes et un réel problème d’hygiène).

Les plantations d’arbres et de végétaux

Si les arbres et autres végétaux agrémentent la vie quotidienne, ils peuvent aussi causer des troubles anormaux du voisinage aux occupants de l’immeuble ou aux voisins extérieurs à la copropriété. En pratique, le syndicat et les habitants peuvent planter ou laisser pousser ce qu’ils veulent dans les parties communes ou privatives. Toutefois, des règles de distance et de hauteur doivent être respectées pour ne causer aucun préjudice. Les règlements de copropriété contiennent souvent des clauses relatives aux plantations. Dans ce cas, ce sont elles qui s’appliquent. À défaut, il faut se renseigner auprès de la mairie pour connaître les règlements et usages locaux, car les distances tolérées peuvent être inférieures ou supérieures à celles du Code civil : en l’occurrence, une distance minimale de 0,5 mètre de la propriété voisine pour les plantations dont la hauteur est inférieure à 2 mètres et une distance minimale de 2 mètres, lorsque, à l’inverse, les plantations dépassent 2 mètres de hauteur (article 671). La jurisprudence considère que la mesure doit être effectuée, à partir du centre du tronc, pris au niveau du sol, jusqu’à la limite séparative des propriétés.
Ainsi, à Paris et dans les zones fortement urbanisées de la région île-de-France (92, 93, 94), l’usage autorise, sous réserve d’élagage – et de ne pas créer de trouble anormal du voisinage – de déroger aux distances minimales prescrites par le Code civil Attention, le syndicat ou un copropriétaire qui ne respecte pas les règles de distance est en infraction. La conséquence peut être fâcheuse puisqu’un voisin pourrait le contraindre à arracher ou à étêter l’arbre jusqu’à la hauteur prescrite, et cela indépendamment de tout trouble du voisinage… à moins qu’il y ait titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire (voir encadré p. 38).
Bien qu’à bonne distance et bien entretenues, les plantations sont néanmoins susceptibles de gêner certains occupants de l’immeuble (le plus souvent situés aux étages inférieurs) et les voisins de la copropriété. L’un des préjudices les plus couramment rencontrés est la perte d’ensoleillement liée à la présence d’arbres de grande taille plantés sur les parties communes de l’immeuble.
À partir du moment où le trouble excède manifestement les inconvénients normaux du voisinage, les tribunaux accueillent favorablement les actions intentées en réparation : par exemple, assombrissement d’un appartement situé au rez-de-chaussée par le développement d’arbres implantés dans le jardin attenant… et pourquoi pas la gêne d’une copropriété voisine qui souhaiterait installer des panneaux solaires sur son toit et qui ne recevrait pas ou trop peu de rayons de soleil au travers de l’épais feuillage des arbres voisins (rép. min. n° 14844, JOAN, 30.4.13, p. 4800). On peut citer d’autres gênes : dégâts occasionnés par les racines d’un arbre, chute d’une quantité importante de feuilles ou autres épines qui peuvent obstruer les gouttières du fonds voisin, etc. Le juge apprécie au cas par cas l’existence et la gravité du trouble. Le syndicat des copropriétaires est alors parfois contraint d’élaguer ou d’abattre l’arbre, voire condamné à des dommages et intérêts pour la remise en état des lieux.

Le bruit, diurne et nocturne

De nuit comme de jour, les bruits de comportement provoqués par une personne (talons, cris, chants…), une chose (télévision, instrument de musique, chaîne hi-fi, électroménager, outil de bricolage…) ou un animal (aboiements…) peuvent être sanctionnés. Il suffit que ces nuisances sonores soient de nature à « porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme » de « par sa durée, sa répétition ou son intensité » (art. R.1334-31 du Code de la santé publique). On croit à tort que seul le tapage nocturne (22 heures-7 heures) est sanctionné. Une erreur commune, qui vient sans doute du fait qu’avant 1995, seul le tapage nocturne constituait une infraction pénale. Ce n’est plus le cas. Toutefois, l’appréciation de la nuisance sera différente selon l’heure. Ce qui est acceptable le jour ne l’est pas forcément la nuit. L’auteur d’un bruit excessif encourt désormais une sanction pénale, à savoir une peine d’amende pouvant aller jusqu’à 450 € et, le cas échéant, à titre complémentaire, la confiscation de « l’objet du délit » (chaîne hi-fi, télévision, tondeuse à gazon…), rare en pratique (art. R. 1337-7 et R.1337-8 du Code de la santé publique). Une personne qui a facilité le bruit peut être condamnée aux mêmes peines pour complicité de tapage. Par exemple, un gérant de bar, si ses clients éméchés font un bruit excessif à la sortie de son établissement. En théorie, aucun mesurage n’est à effectuer. Le trouble anormal du voisinage existe dès que les critères visés par la loi sont remplis : répétitif, intensif et durable.
Concernant les bruits liés à une activité professionnelle, sportive, culturelle ou de loisirs (bruit d’un climatiseur, bruit émanant d’une école de musique, par exemple), des mesures du niveau sonore sont indispensables. Le fautif ne peut pas être condamné si le niveau du bruit est inférieur à 25 dB (A) à l’intérieur ou 30 dB (A) à l’extérieur (Code de santé publique, art. R 1334-32).
Les tribunaux font parfois preuve de sévérité lorsqu’ils sont confrontés à une demande de réparation et que les nuisances préexistaient à l’arrivée du voisin victime du trouble. C’est le critère de l’antériorité prévu à l’article L. 112-16 du Code de la construction et de l’habitation. Ainsi, une personne ne peut se plaindre du bruit occasionné par les livraisons quotidiennes émanant d’un magasin d’alimentation situé en dessous de chez elle. Mais les juges estiment qu’elle était censée avoir acquis son bien en connaissance de cause (CA de Paris, 23e ch. B, 28.2.08). Cette parade n’est pas recevable si le bruit enfreint les normes applicables ou s’il s’est aggravé depuis l’arrivée de la victime.
La modification des caractères phoniques d’un lot peut également être synonyme de trouble anormal du voisinage. Ainsi, remplacer sa vieille moquette par un revêtement de sol plus bruyant (carrelage, parquet…) perturbe le bien-être acoustique, même si ce changement a été autorisé en assemblée générale. Un copropriétaire qui avait retiré la moquette au profit d’un parquet et transformé les chambres en cuisine et salle à manger au-dessus d’une chambre à coucher a été condamné sous astreinte à réparer le préjudice de jouissance subi par ses voisins (plus de 22 000 € !) et à remettre l’isolation acoustique de son appartement en l’état antérieur. Les habitants du dessous s’étaient plaints de bruits de pas et d’impact. Et pour cause : le rapport d’expertise mentionnait que l’énergie acoustique transmise était de 7 à 173 fois plus grande depuis les travaux (cass. civ. 3e du 20.11.12, n° 11-17801).

Les activités commerciales et professionnelles dans l’immeuble

Les troubles du voisinage qui puisent leurs sources dans une activité commerciale ou professionnelle sont légion. En la matière, il ne faut pas se décourager et savoir qu’une activité conforme au règlement de copropriété n’autorise pas pour autant un copropriétaire (ou un locataire) à causer une gêne excessive au voisinage. Autrement dit, tout occupant de l’immeuble peut aller en justice pour rechercher la responsabilité du fautif sur le fondement du trouble anormal du voisinage. Il peut s’agir de nuisances sonores, olfactives, diurnes et nocturnes (cass. civ. 3e du 29.2.12, n° 10-28618 : à propos de l’activité d’un débit de boissons, restaurant et bar de nuit exploité en rez-de-chaussée), ou d’occupation abusive des parties communes.

La construction d’un bâtiment occultant la vue ou la lumière

Les copropriétés sont le plus souvent situées dans des zones urbaines où la densité est importante. Dès lors, des copropriétaires bénéficiant d’un environnement privilégié, avec un certain ensoleillement ou une vue sur un paysage ou un monument sont-ils légitimes à le défendre ? Là encore, tout est affaire d’appréciation. Dans une décision de principe, la Cour de cassation a admis que la privation d’un « ensoleillement suffisant » pouvait être admise au titre d’un trouble anormal de voisinage et ouvrir droit de ce fait à une réparation du préjudice. Il a été jugé que la construction d’un immeuble de grande hauteur, qui avait pour effet de priver de lumière un bien immobilier voisin, caractérisait bien un trouble devant faire l’objet d’une récupération pécuniaire. Dans cette affaire, la privation était telle que la nouvelle construction faisait écran à tout moment aux rayons solaires, plongeant l’immeuble préexistant dans l’ombre. Il en résultait non seulement un préjudice d’agrément mais également une perte de la valeur de la propriété (cass. civ. 3e du 18.7.72, n° 71-12880).
Pour autant, la construction d’un immeuble voisin et l’atteinte à la vue et à l’ensoleillement ne constituent pas toujours un trouble anormal du voisinage, surtout dans les zones fortement urbanisées où sa reconnaissance est relativement rare. Dans une affaire rendue à propos d’un lotissement, mais transposable à la copropriété (horizontale ou verticale), la Cour de cassation a affirmé que nul n’est assuré de conserver son environnement, qu’un plan d’urbanisme peut toujours remettre en question, et qu’une personne habitant déjà dans une zone très urbanisée dont l’environnement immédiat est constitué d’immeubles plus élevés doit s’attendre à être privée d’un avantage d’ensoleillement, déjà réduit par sa position au premier étage (cass. civ. 3e du 21.10.09, n° 08-16692).
Les tribunaux sont plus sévères lorsque la privation de vue ou de lumière est causée par l’un des occupants de l’immeuble. Exemple : récemment, un copropriétaire a été condamné à supprimer les aménagements réalisés sur sa toiture-terrasse, car ils portaient atteinte aux droits à la vue, à l’intimité, à l’ensoleillement et à la tranquillité de son voisin (cass. civ. 3e du 13.11.12, n° 11-19943). Le copropriétaire avait notamment clôturé sa terrasse sur deux côtés par des claustras d’une hauteur de deux mètres. Les juges ont considéré que ces aménagements accentuaient le caractère de confinement et d’encaissement du cadre bâti, renforçaient l’effet de proximité des vis-à-vis, réduisaient l’ensoleillement et nuisaient au calme des voisins, dont les lots à usage d’habitation disposaient de fenêtres donnant sur la terrasse.

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  • Le point de départ de la prescription trentenaire

    Lorsque le non-respect des distances légales existe depuis plus de trente ans et que le voisin n’a jamais protesté, il ne peut plus exiger ni l’arrachage ni la réduction de l’arbre. Un récent arrêt de la Cour de cassation a précisé le point de départ de ce délai (cass. civ. 3e du 3.4.12, n° 11-12928) : pour les plantations situées dans la zone de 0,5 mètre de la ligne séparative, où toute plantation est interdite par le Code civil, le point de départ de la prescription est la date de la plantation. À l’inverse, pour les arbres plantés entre 0,5 et 2 mètres de la ligne séparative, le point de départ de la prescription est le jour où ils dépassent la hauteur de 2 mètres.

  • Jurisprudence : le trouble du voisinage doit être anormal et réel
    Un groupe de climatisation installé en sous-sol engendre-t-il un trouble anormal de voisinage pour les occupants de l’immeuble ?

    Non. Dans cette affaire, les groupes de climatisation étaient installés dès l’origine dans les parties communes des sous-sols de l’immeuble. Les juges ont considéré qu’ils ne créaient pas de trouble anormal du voisinage pour les propriétaires d’emplacements de stationnement, même s’ils augmentent la température ambiante, dès lors, d’une part, que ces groupes ne fonctionnent que par temps chaud et que les températures relevées par l’expert par temps de canicule ont toujours été inférieures à celles de l’extérieur et, d’autre part, qu’il ne s’agit pas de locaux d’habitation mais de lieux de passage où ne séjournent que des véhicules (cass. civ. 2e du 17.2.11, n° 10-14015).


Comment agir pour obtenir le retour à la normale ?

Privilégier les démarches amiables

Afin de faire respecter vos droits de voisin, vous disposez de différents moyens d’actions. Dans un premier temps, vous devez contacter le responsable des nuisances pour l’informer de la gêne subie et tenter de trouver une solution pour y remédier. Le fautif n’est pas forcément conscient des troubles occasionnés et un simple rappel à l’ordre peut suffire à les faire cesser. Lorsqu’il ne veut rien entendre, vous devez lui envoyer une lettre simple puis, au besoin, une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. Dans votre courrier, rappelez les nuisances ainsi que les différentes démarches déjà accomplies et mentionnez qu’à défaut de cessation du trouble ou de réponse sous un certain délai (une semaine ou une quinzaine de jours par exemple), vous vous verrez dans l’obligation de saisir la justice. Gardez un double des courriers échangés. Parallèlement, constituez un dossier avec, selon la situation, des photographies, des attestations de voisins, des pétitions, des constats d’huissier, un certificat médical si votre état de santé s’est dégradé depuis les nuisances, etc. Lorsque l’auteur du trouble est un locataire, n’hésitez pas à contacter également le copropriétaire bailleur qui est responsable de ses agissements. À ce titre, il doit utiliser tous les moyens dont il dispose pour faire cesser les troubles causés par son locataire (action en résiliation du bail, par exemple). Cette obligation d’agir découle de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. » Depuis la loi du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance, une clause résolutoire prévue au bail peut même sanctionner les troubles de voisinage causés par le locataire, à la condition toutefois qu’ils soient avérés par une décision de justice. Néanmoins, vous pouvez indifféremment agir contre le locataire ou le bailleur (cass. civ. 3e du 30.6.04, n° 03-11562). Signalez également les faits au syndic pour qu’il fasse respecter le règlement de copropriété.

Saisir la justice

À défaut d’entente amiable, le recours à la justice s’impose pour obtenir la cessation du trouble anormal du voisinage et obtenir, le cas échéant, réparation du préjudice subi. Vous pouvez bien évidemment vous adresser au syndic pour qu’il rappelle à l’ordre la personne à l’origine des nuisances. Il est en effet tenu de faire respecter le règlement de copropriété et ce dernier interdit généralement certains comportements troublant la tranquillité des occupants de l’immeuble. Toutefois, sauf disposition particulière, le syndic ne dispose bien souvent que de l’arme de la lettre recommandée comme pouvoir de police face à un copropriétaire indélicat. Si ce dernier n’obtempère pas, le syndicat doit alors autoriser le syndic à agir en justice. Mais attention, le syndicat a qualité à poursuivre l’auteur de nuisances, sous la seule réserve que ces dernières touchent l’ensemble des copropriétaires. Cela n’est pas toujours le cas. Ainsi, est recevable l’action du syndicat en réparation des troubles de voisinage causés par le fonctionnement d’une centrale de chauffage thermique installée à proximité de l’immeuble car l’émission de fumées, poussières et odeurs affectait tous les occupants de la copropriété (cass. civ. 3e du 12.10.94, n° 92-17284).
À l’inverse, si le trouble n’affecte qu’un seul copropriétaire (nuisances sonores, par exemple), le syndicat n’est pas habilité à intervenir. La victime seule peut agir en justice. En application des articles 15 de la loi de 1965 et 51 du décret de 1967, le copropriétaire doit en informer le syndic. C’est l’huissier qui s’en occupe, en adressant au syndic une copie de l’assignation en justice par LRAR. Cette formalité a pour but d’informer le syndicat de l’action individuelle exercée par l’un des copropriétaires. Les autres copropriétaires peuvent ainsi décider de s’y joindre, lorsqu’un intérêt collectif est en jeu.
La victime du trouble n’a toutefois pas à démontrer qu’elle subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat (cass. civ. 3e du 9.10.07, n° 06-21482). L’information du syndicat n’est que de pure forme, car une jurisprudence constante admet que son oubli n’entraîne pas, sur le fond, l’irrecevabilité de la demande.
Le tribunal compétent est le juge de proximité si le montant du litige est inférieur ou égal à 4 000 €. Au-delà et jusqu’à 10 000 €, cette compétence appartient au tribunal d’instance. Dans le cas, rare en pratique, où l’enjeu est supérieur à 10 000 €, le tribunal de grande instance est compétent (assistance obligatoire d’un avocat). En dessous de 4 000 €, votre seul recours sera devant la Cour de cassation.

Faire cesser le trouble

Au vu du dossier et d’une éventuelle expertise judiciaire, le tribunal détermine les mesures propres à faire cesser le trouble anormal du voisinage. Concrètement, l’auteur du trouble est condamné, selon le cas, à respecter la réglementation, à supprimer la cause des nuisances ou encore à réaliser les travaux nécessaires pour y mettre un terme. Le juge peut au besoin condamner le fautif au paiement d’une astreinte (somme d’argent par jour de retard) s’il ne respecte pas le délai qui lui est imparti pour l’exécuter. Enfin, le tribunal peut condamner l’auteur du trouble au versement de dommages et intérêts pour compenser le préjudice subi (dommage moral, physique, trouble de jouissance, etc.). Les sommes allouées varient donc d’un cas à l’autre, selon la durée de la période considérée et l’intensité des troubles. Pour prendre leur décision, les magistrats se fondent souvent sur l’avis rendu par l’expert au cours de la procédure. Néanmoins, en application de l’article 246 du Code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions de l’expert et peut fort bien statuer en sens inverse de son avis.

Laure Le Scornet

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  • Une nuisance reste une nuisance, il faut la faire cesser

    Même si elle est provoquée par une activité autorisée par le règlement de copropriété, une nuisance reste une nuisance, et il doit y être mis fin. Si ce n’est par le biais de l’article 9 de la loi de 1965, que les copropriétaires ne pensent pas toujours à invoquer, du moins par celui de la théorie du trouble anormal de voisinage. Un arrêt récent de la Cour de cassation l’a illustré : le propriétaire d’un garage y exerçait une activité de « commerce de bouche et diffusion musicale ». Or, le règlement de copropriété stipulait que le garage pouvait « être utilisé pour le stationnement des véhicules ou pour l’exploitation commerciale ou professionnelle », sans prévoir de restriction d’usage commercial. La cour d’appel avait jugé qu’on ne pouvait, dans ces conditions, interdire l’exercice de l’activité incriminée comme étant contraire à la destination de l’immeuble. Certes, dit la Cour de cassation, mais les juges ayant constaté que cette activité était source de nuisances constitutives d’un trouble anormal pour les copropriétaires, ils auraient dû en tirer les conséquences légales et prendre « les mesures de nature à les faire cesser » (cass. civ. 3e du 29.2.12, n° 10-28618).

  • Une action pénale sous condition

    Si les nuisances constituent une infraction pénale, vous pouvez déposer une plainte et/ou saisir le tribunal pénal pour obtenir la condamnation du coupable. Pour que l’action pénale soit possible, il faut qu’un texte réprime expressément le comportement à l’origine du trouble. À défaut, seule l’action civile est ouverte. À titre d’exemple, l’article R. 623-2 du Code pénal réprime les bruits ou les tapages injurieux ou nocturnes.


Impôts - Immobilier

Plus-values, enfin une bonne nouvelle ?

La réforme sur les plus-values immobilières est désormais connue en détail. Applicable à partir du 1er septembre, elle est globalement favorable aux propriétaires. Mais surtout s’ils vendent d’ici à la fin de l’année. Explications.

À près une première réforme du régime des plus-values immobilières, qui avait fait grincer bien des dents, le gouvernement revient sur ces mesures espérant débloquer le marché. La règle du jeu change donc à nouveau, dans un sens cette fois favorable au contribuable. Une réforme entrée en vigueur le 1er septembre, même si l’on attend son intégration dans la loi de finances pour 2014. D’ores et déjà, l’administration (1) est venue préciser, le 18 juillet dernier, les règles de calcul (2) désormais applicables. De quoi réjouir les propriétaires, même s’il faut nuancer leur impact positif.

Vingt-deux ans pour être (presque) exonéré

Au cœur de la réforme, une mesure simple : il n’est plus nécessaire d’attendre trente ans, mais vingt-deux ans, pour être exonéré de tout impôt sur la plus-value. En outre, le mécanisme des abattements, maintenu, est lissé, à raison de 6 % par année de détention du bien au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième, puis 4 % pour la vingt-deuxième année révolue. « L’objectif est de ­supprimer l’incitation fiscale à différer les cessions », a fait valoir Bernard Cazeneuve, ministre délégué au Budget, lors de sa présentation au Sénat. Il faut dire que l’ancien système, concentrant le gros des abattements sur la fin de période (2 % tous les douze mois entre six et dix-sept ans de détention, 4 % entre dix-huit et vingt-quatre, puis 8 % entre vingt-cinq et trente ans), contribuait à favoriser la détention à long terme.
Un bémol : les plus-values sont taxées au total à 34,5 %, soit 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 15,5 % au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement social, contribution additionnelle, prélèvement de solidarité). Seule la fraction correspondant à l’impôt sur le revenu est concernée par la réduction de la durée de détention. Pour ce qui est des prélèvements sociaux, il faut toujours attendre trente ans pour en être totalement exonéré. La part imposable diminue tout de même au fil des ans, avec un abattement de 1,65 % au bout de cinq ans de détention, 1,60 % pour la vingt-deuxième année avant de chuter de 9 % tous les douze mois au-delà et cela jusqu’à la trentième année (voir tableaux).
Quant aux propriétaires qui vendent dans des régions où les prix, déjà élevés, se sont envolés, ils doivent composer avec le maintien d’une surtaxe pour les plus-values supérieures à 50 000 € (3), qui s’échelonne, selon leur montant, de 2 à 6 %. Bon à savoir : des couples mariés ou pacsés cédant conjointement un bien en indivision bénéficient d’une mesure de tempérament. Le fisc précise que « l’appréciation de ce seuil s’effectue individuellement au niveau de la quote-part de la plus-value totale revenant à chacun ». À supposer, par exemple, que la vente du bien occasionne une plus-value imposable de 80 000 €, la quote-part imputable à chacun étant de 40 000 €, le seuil de 50 000 € ne sera pas atteint.
Au rang des bonnes surprises pour les vendeurs, le gouvernement, ambitionnant de « créer un choc d’offres » sur le marché, a aussi prévu un abattement exceptionnel de 25 % (4) sur la plus-value taxable, qui s’applique après abattement pour durée de détention. Mais ce coup de pouce, supplémentaire qui porte, cette fois-ci, sur la totalité de l’impôt, est temporaire. Seules les transactions réalisées entre le 1er septembre et le 31 août 2014 seront concernées. Un cadeau qui par ailleurs ne bénéficie pas aux ventes effectuées par le propriétaire au profit d’une personne de sa famille (conjoint, pacsé, concubin notoire, ascendant ou descendant). À noter : l’abattement de 25 % est ouvert aux propriétaires vendant l’usufruit ou la nue-propriété du bien, ou même un terrain, dès lors qu’il est inconstructible.

Les terrains à bâtir pénalisés

Les bénéficiaires de cette réforme sont les propriétaires de résidences secondaires, mais pas uniquement : sont aussi concernés les logements locatifs, les locaux commerciaux, les bureaux ou encore les garages (si le produit de la vente dépasse 15 000 €). Grands perdants de la réforme, en revanche, les détenteurs de terrains à bâtir. À partir de 2014, il n’y aura plus d’avantage fiscal à les conserver. Et pour cause : l’abattement pour durée de détention sera supprimé afin de libérer du foncier. À y regarder de près, l’ensemble des propriétaires qui ont le projet de vendre ont intérêt à sauter le pas avant le 31 décembre 2013. Les détenteurs d’un terrain à bâtir au premier chef, qui pourront bénéficier du régime d’abattements conduisant à une exonération au bout de trente ans, lequel s’applique jusqu’à la fin de l’année. Quant aux propriétaires d’immeubles bâtis désireux de réaliser leur plus-value à moindre coût fiscal, ils ne seront ainsi pas touchés par le relèvement des droits de mutation à titre onéreux, envisagé par le gouvernement pour 2014 et 2015 (les départements ayant la faculté de relever leur taux d’imposition de 3,8 à 4,5 %). Une hausse qui pourrait influer sur le prix de vente, les droits de mutation pesant sur l’acheteur. Enfin, c’est l’assurance de profiter à temps d’un régime globalement favorable. Les modalités de taxaxion des plus-values peuvent encore être durcies par la loi de finances voire… rétoquée par le Conseil constitutionnel.

Marianne Bertrand

(1) Instruction BOFiP 09.08.13 RFPI-PVI, RFPI-PVINR. (2) Faites vos calculs sur leparticulier-immobilier  : www.leparticulier-immobilier.fr (rubrique « simulateurs). (3) Instructions BOFiP 6.8.13 RFPI-TPVIE et BOFiP 9.8.13 précitée. (4) Instruction BOFiP 09.08.13 et BOI-RFPI-PVINR-20-10-20130809.

Textes de lois et jurisprudences

Compléments associés à l'article

  • Réforme, une avancée… cosmétique

    Réagissant à cette énième réforme en matière de plus-values, les acteurs de la pierre font part de leur scepticisme sur son impact réel sur l’offre de logements, du moins en zone tendue. Si nombre d’entre eux, comme la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi) ou encore le Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI), s’accordent à y voir une avancée « dans le bon sens », d’autres se montrent réservés. Pour Century 21, les volumes concernés sont trop faibles : le marché de la résidence secondaire ne représente ainsi que 7 % des transactions ! Quant aux terrains à bâtir, il eût fallu, à en croire les promoteurs, tels Kaufman & Broad, prévoir une mesure fiscale incitative jusqu’à la fin 2014, le temps, pour eux, de se retourner pour déposer et obtenir le permis de construire…

  • Taux des abattements par année de détention ( PDF , 345,88 Ko)