La Société Civile Immobilière

C’est une société de personnes, constituée d’un minimum de 2 personnes. Ces personnes signent un contrat par lequel elles affectent à une entreprise commune des biens ou leur industrie pour par la suite en partager le bénéfice ou profiter de l’économie qui en ressortira. Ils s’engagent bien sûr aussi à contribuer aux pertes. Aucun capital minimum nécessaire.

Cette forme laisse une grande liberté dans la rédaction des statuts de la société civile.

Pour avoir le caractère civil il faut que la forme, l’objet ainsi que leur nature soit civil.

Le partage des bénéfices ainsi que la participation aux pertes se fait en général selon la quote-part de capital détenu (sauf mentions contraires dans les statuts).

Au niveau de la responsabilité, l’associé reste responsable indéfiniment au vu des dettes sociales (proportionnellement à la quote-part qu’il détient dans le capital de la société).

L’objet civil :

la société doit être civile non seulement par son objet mais aussi dans son activité réelle (rien de nature commerciale).

Il y a nécessité de tenir une comptabilité, rendre compte de la gestion au moins une fois dans l’année aux associés (rapport écrit sur l’ensemble de l’activité au cours de l’exercice avec indication des bénéfices ou des pertes). Aucune forme est imposée et les règles de la comptabilité et du PCG ne sont pas obligatoires (pas soumis à l’IS). Malgré sa simplicité apparente il est vraiment essentiel de tenir une comptabilité précise car ce système est assez complexe.

Impôt sur le revenu :

même fonctionnement que pour le contribuable. Concernant les conditions de déductibilité des travaux la loi de finance prévoit certains critères notamment au niveau de la dépense qui doit :

- Etre engagée pour l’acquisition ou la conservation du revenu,

- Etre payée par le propriétaire qui se prévaut de sa déduction,

- Etre dûment justifiée.

Impôt sur les plus-values :

régime fiscal marqué par translucidité des sociétés de personnes.

Les plus-values de cession de parts doivent être calculées de la façon suivante : Prix de vente de cession= prix de cession – prix de revient (prix de revient= prix d’achat des parts + bénéfices imposés y compris plus-values + les pertes comblées – les déficits y compris les moins-values – les bénéfices répartis).

Une comptabilité précise s’impose donc pour que soient suivis les résultats annuels de la société mais également le compte de chaque associé.

Impôts de solidarité sur la fortune :

les parts de SC sont imposées à l’ISF. Il convient donc d’établir chaque année un bilan avec la situation active et passive du patrimoine.

Enregistrement :

justification précise de la valeur des parts sociales assujetties à ces droits de mutation.

Option à la TVA :

cette option peut être avantageuse dans certains cas. Dans ce cas la comptabilité doit contenir un « livre aux pages numérotées sur lequel est inscrit, jour par jour, sans blanc ni rature, le montant de chacune de ces opérations, en distinguant au besoin, les opérations taxables et celles qui ne le sont pas » (art. 286-3 du CGI et art. 37 de l’annexe IV).

Présence d’un associé soumis à l’IS :

pour la quote-part détenue par cet associé la société sera obligée de faire une comptabilité en bonne et due forme suivant le Code Général des Impôts.

Régime fiscal applicable:

Lorsqu’elles n’ont pas opté pour l’IS, elles sont dites translucides ou semi-transparentes car elles échappent à toute imposition, ce sont les associés qui payent l’impôt. L’administration fiscale ignore l’existence de la société et considère les biens comme étant détenus par les personnes physiques. La simplicité du régime n’est qu’apparente.

Option pour l’IS :

la SCI a la possibilité d’opter pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés. Cette option est irrévocable. Ce choix est déconseillé.