Bail d’habitation : loi de 1989

C’est le bail le plus courant, il est régi par la loi du 6 juillet 1989.

C'est une loi reconnue étant favorable au locataire, surtout en matière de loyer et de congé. Ce bail est utilisé pour les locaux à usage d’habitation mais aussi à usage mixte (habitation/professionnel mais non commercial).

Rappelons que tout bail doit être écrit, en au moins 2 exemplaires datés et signés par le propriétaire et le ou les locataires. L’intervention d’un notaire n’est pas obligatoire sauf pour les baux dont la durée initiale dépasse les 12 ans. Sa durée minimale est de 3 ans.

 Le bail doit obligatoirement présenter ces mentions :

  • Le nom du bailleur et son domicile ou siège social,
  • La date de prise d’effet du bail et sa durée,
  • La destination des locaux,
  • La description du logement avec désignation précise des locaux et équipements privatifs,
  • La description des parties et équipements collectifs, s’il y a lieu,
  • Le montant du loyer ainsi que ses modalités de paiement et de révision,
  • Le montant du dépôt de garantie si demandé.

Si le logement se trouve dans une copropriété, le propriétaire doit faire parvenir au locataire les extraits de règlement de copropriété.

  • Dépôt de garantie :

Concernant le dépôt de garantie, ce dernier ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charge, avec aucune révision possible en cours de bail ni lors d’un renouvellement. Sa restitution doit être faite au plus tard deux mois après que le locataire a rendu les clefs.

  • Loyer :

Le montant du loyer est librement fixé entre les deux parties. Une fois fixé il ne peut être changé, sauf en cas de travaux supportés par l’une ou l’autre des parties. Il peut être modifié chaque année s’il y a une clause de révision dans le bail, cette révision se fera selon l’IRL. Lors du renouvellement du bail une augmentation peut être faite si le loyer est sous-évalué par rapport au marché.

  • Charges récupérables :

Il est possible d’exiger du locataire un remboursement de certaines charges.

Ces charges dites récupérables sont exigibles en contrepartie des services que procure le logement (consommation d’eau), des impositions correspondant aux services dont le locataire profite (taxe sur les ordures ménagères), mais aussi des dépenses d’entretien courant et des petites réparations des parties ou équipements collectifs (nettoyage des parties, entretien des espaces verts communs). Il existe une liste de toutes les charges récupérables (décret 87-713 du 26 août 1987 et annexe).

  • Fin du bail :

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sans avoir à attendre la fin du bail, il n’a pas à donner de motifs, la prise de congé doit être faite trois mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

Quant au propriétaire le congé doit être donné pour la date d’expiration prévue dans le bail avec six mois de préavis. Le propriétaire doit obligatoirement présenter un motif valable (reprise du logement, vente etc.)

  • Obligations du bailleur

Le bailleur est dans l’obligation de louer un logement décent, les critères sont édictés dans l’article 6 de la loi de 1989, et précisés dans le décret du 30 janvier 2002. Ces derniers portent principalement sur des questions de sécurité, d’équipements, de volume habitable et de confort.

Il s’engage aussi à prendre en charge, en cours de bail, les réparations nécessaires pour maintenir le logement en bon état (en matière d’usure du logement et de vétusté des équipements ainsi que tous travaux en rapport avec la conservation du logement).

Il doit aussi assurer la tranquillité du locataire vis-à-vis de lui-même et des tiers. Ainsi il ne doit pas rentrer dans les lieux loués comme il le veut par exemple.