Locations meublées et saisonnières

Pourquoi conseiller la location meublée plutôt que la location nue à ses clients ?

La location de logements meublés ne représente qu’une faible part de l’offre locative de logements en France. Mais la demande est en développement constant en raison, notamment, d'une plus forte mobilité professionnelle et d'une évolution des modes de vie. Elle est particulièrement adaptée à la situation de certains locataires :

  • étudiants,
  • touristes,
  • jeunes couples,
  • travailleurs en mobilité professionnelle,
  • personnes âgées en résidences-services…

Il n’existe pas de définition légale de la location meublée, si ce n'est de manière indirecte à travers le statut du loueur en meublé professionnel (LMP).

Selon la jurisprudence, pour relever de cette qualification il faut mettre à la disposition du locataire un logement équipé de meubles, lui permettant d’y vivre immédiatement et convenablement.

Elle a longtemps été définie comme une location « libre », par opposition aux règles contraignantes régissant la location vide. La souplesse juridique des locations meublées a été cependant écornée par la loi de cohésion sociale (loi n° 2005-32 du 18.1.05), mais uniquement pour les baux à usage de résidence principale du locataire et seulement en ce qui concerne leur durée et les possibilités de donner congé au locataire. Les autres obligations du contrat, en revanche, relèvent toujours de la seule liberté contractuelle.

Un logement garni de meubles

Les tribunaux qui se sont prononcés sur la notion de location meublée ont dégagé certains critères nécessaires à sa qualification. Ils ont notamment précisé les caractéristiques du logement : il doit être meublé et décent.
S'il existe une définition légale de la décence (lire l'article Les obligations du bailleur en meublé), la réglementation ne donne pas de liste précise du mobilier dont le logement doit être garni pour être considéré comme meublé.

Selon la Cour de cassation, les meubles et objets mobiliers fournis ainsi que les éléments d'équipement essentiels doivent permettre au locataire une occupation normale et convenable du logement, conforme aux exigences de la vie quotidienne, et ce, dès la conclusion du contrat (Cass. civ. 3e du 13.7.10, n° 09-16.250 ; Cass. civ. 3e du 9.2.05, n° 03-15.128).

Le locataire doit donc y trouver le mobilier suffisant, dès son arrivée, pour lui permettre de l’occuper immédiatement et d’y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. Si le locataire estime que l’ameublement est insuffisant, il pourra toujours dénoncer le caractère meublé de la location.

À noter : le locataire qui décide de déménager, à ses frais, les meubles du logement qu'il a loué meublé ne peut pas soutenir, ensuite, que son bail n'est pas valable (Cass. civ. 3e du 15.6.11, n° 10-17.070). Déménager les meubles d'un logement meublé sans l'accord du propriétaire est sans effet sur la nature du contrat. Le bail meublé est valable dès lors que les parties ont eu l'intention commune de conclure un bail meublé et que l'insuffisance des meubles fournis n'est pas démontrée.

Certains meubles sont indispensables

Il ne suffit pas d’installer une table, des chaises et un matelas dans le logement pour que la location soit qualifiée de meublée.
Les meubles doivent être en nombre suffisant pour les besoins de la vie quotidienne des locataires (CA Rennes du 5.3.98, n° 97/00633). Ils doivent lui permettre, dès son arrivée, de pouvoir cuisiner, se laver, dormir, recevoir, etc. Par conséquent, le logement doit être équipé des éléments indispensables à la vie de tous les jours.