Adoptée en 2014, la loi Alur ou loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové a été instaurée dans le but de favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable.
Défendu au Parlement par la ministre Cécile Duflot, le texte a été promulgué au Journal officiel en mars 2014. Mais il a ensuite été modifié par le second gouvernement de Manuel Valls et complété par des nombreux décrets d’application Cet article n’examinera que les principales dispositions de la loi ALUR en ce qui concerne son volet « gestion locative »
Dans un but de lisibilité, il traitera successivement les dispositions applicables lors de la conclusion du bail puis en cours de bail
1 La conclusion du bail
1-1 Instauration d’un modèle type pour le bail.
La loi Alur a instauré un modèle de contrat de bail pour les locations vides dont le contrat de location a été signé après le 27 mars 2014.
Ce modèle type comprend des éléments obligatoires à inscrire désormais au bail afin de permettre au locataire de contrôler notamment que les normes d’habitabilité sont bien respectés ainsi que les règles en matière d’encadrement des loyers lors d’une relocation, et une totale transparence sur les honoraires de location à la charge du locataire .
Ainsi figurent obligatoirement dans le bail, les nouvelles dispositions suivantes les plus significatives :
- La consistance et ainsi que la surface habitable de l’appartement
- Le montant et la date du dernier versement acquitté par le précédent locataire
- La nature et le montant des travaux effectués depuis la fin du dernier bail
- Le loyer de référence ou le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de logement pour PARIS et pour LILLE (voir le paragraphe 4)
(voir annexe 2 pour la liste totale des mentions obligatoires)
1-2 Notion de résidence principale
Elle est définie par la loi ALUR comme un logement occupé au moins huit mois par ans sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure soit par le preneur ou son conjoint soit par une personne à charge.
La réglementation des locations meublées à usage d’habitation fait l’objet d’un titre 1 bis spécifique dans la loi du 6 juillet 1989 qui étend aux biens meublés un grand nombre de dispositions applicables antérieurement qu’aux immeubles loués en vides.
(les dispositions applicables aux locations meublés seront détaillées dans un prochain article)
1-3 Notice d’information
La loi Alur instaure également une notice d’information obligatoire à remettre au locataire lors de la conclusion du contrat de bail. Elle doit être annexée au contrat de location. Destinée à mieux informer les locataires et les bailleurs sur leurs droits et leurs obligations respectifs, elle a été instaurée par l’arrêté du 29 mai 2015.
1-4 Nouveaux diagnostics obligatoires
Deux diagnostics supplémentaires devront être fournis aux locataires portant sur les états respectifs des installations de gaz et d’électricité. Sont concernées les installations datant de plus de 15 ans.
Ces nouveaux diagnostics obligatoires entrent en vigueur pour les contrats de location signés à compter du 1er janvier 2018. Toutefois, si le logement est situé dans un immeuble collectif datant d’avant 1975, les deux diagnostics sont obligatoires pour les contrats signés depuis le 1er juillet 2017.
(Voir annexe 3 liste complète des diagnostics)
1-5 Mise en place d’une garantie des loyers impayés pour certains propriétaires.
La Garantie universelle des loyers (GUL) prévoyait d’indemniser, les propriétaires dont les loyers seraient impayés. Face à l’opposition des professionnels de l’immobilier la GUL a été remplacée par Visale, le Visa pour le logement et l’emploi. Cette garantie allégée ne concerne plus que les propriétaires louant à des salariés jeunes (moins de 30 ans) ou en situation précaire (CDD, période d’essai, apprentissage, intérim).
1-6 La prise en compte des « zones tendues »
La loi Alur a également instauré des “zones tendues”, zones géographiques où la demande en logement est beaucoup plus importante que l’offre. Dans ces zones où il est censé être plus facile pour les propriétaires de trouver de nouveaux locataires, les règles suivantes s’appliquent :
L’encadrement des loyers avait été instauré dans les zones tendues à Paris et à Lille
Toutefois, ces dernières dispositions viennent d’être annulées par la juridiction administrative et ne sont donc plus applicables
1-6-1 Délai de préavis
Le délai de préavis de l’occupant du logement souhaitant résilier son bail est désormais réduit à un mois (contre trois auparavant).
1-6-2 Le plafonnement des honoraires de location
Le nouveau barème de calcul des frais d’agence pour les locataires est applicable depuis le 15 septembre 2014. Ces honoraires varient selon la zone géographique et la taille du logement concerné. Ce barème concerne indifféremment logements vides et logements meublés.
Lors de la mise en location d’un logement par un intermédiaire, seules quatre prestations pourront faire l’objet d’honoraires acquittés par les locataires :
- l’organisation des visites,
- la constitution du dossier,
- la rédaction du bail,
- l’établissement de l’état des lieux d’entrée.
Le montant de ces honoraires doit respecter une double limite :
- il ne doit pas excéder le montant payé par le bailleur d’une part,
- il doit être inférieur ou égal à un plafond établi par mètre carré de surface habitable du logement proposé à la location d’autre part.
(Pour le montant des honoraires voir annexe 1)
2 les obligations du locataire en cours de bail
2-1 payer le loyer
ainsi que les charges récupérables, user paisiblement des locaux loués suivant la destination fixée au contrat
2-2 entretenir les lieux loués,
et prendre à sa charge l’entretien courant du logement, et les réparations locatives définis par décret en conseil d’Etat qui font l’objet d’une annexe au bail de location que nous signons ainsi que les équipements mentionnés au contrat.
Ainsi, pour des raisons de sécurité, le locataire doit apporter la preuve de l’entretien des chaudières à gaz. La vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou de force majeur ne sont pas à la charge du locataire
2-3 laisser réaliser des travaux d’amélioration
des parties communes et des parties privatives nécessaires au maintien en l’état ou à l’entretien normal des locaux loués, ainsi que les travaux d’amélioration de performance énergétiques
2-4 obligation d’assurance
Le locataire doit justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur de son obligation d’assurance. Ainsi, lors de la remise des clés et chaque années , nous demandons au locataire la remise d’une attestation d’assurance.
La loi ALUR permet au bailleur, à défaut de la remise de l’attestation d’assurance, et suite à une mise en demeure restée infructueuse, de souscrire une assurance pour la couverture de la responsabilité locative. Le montant de la prime annuelle est récupérable par le bailleur par 12éme à chaque paiement de loyer Nous inscrivons ce montant sur l’avis d’échéance et sur la quittance
2-5 détecteurs de fumée
La loi ALUR modifie les dispositions antérieurs en précisant que l’installation doit être faite par le propriétaire du logement. L’occupant du logement a l’obligation de veiller à l’entretien et au bon fonctionnement du dispositif .et assure si nécessaire son renouvellement tant qu’il occupe l’appartement.
Le bon fonctionnement du dispositif est contrôlé lors de l’état des lieux
2-6 congés
2-6-1-par le propriétaire
La loi ALUR maintient les trois motifs de congés a savoir pour vente ,pour reprise, et pour motif légitime et sérieux ainsi que le délai de préavis de six mois avant le terme du renouvellement du bail
Toutefois, la loi ALUR, précise qu’en matière de congé pour reprise, le bailleur devra dorénavant indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire qui ne peut être que le bailleur lui-même, son conjoint, le partenaire lié par un PACS, son concubin notoire, ses ascendants, ces descendants ou ceux de son conjoint son partenaire ou son concubin notoire
Un contrôle judiciaire peut permettre de vérifier la réalité du motif du congé
2-6-2 par le locataire
Délai de préavis de trois mois mais réduit à un mois dans les cas suivants :
- Zone tendue
- En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi, ou nouvel emploi consécutif à la perte d’emploi, état de santé constaté par certificat médical justifiant le changement de domicile, pour les bénéficiaires du RSA et AAH ou ayant obtenu l’attribution d’un logement social
2-7 Révision de loyer
La loi ALUR restreint les délais pour la révision :
A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision des loyers dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.
En outre, si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision prend effet à partir du jour de sa demande, d’où nécessité d’être vigilant
2-8 Quittance et avis d’échéance
La loi ALUR modifie la délivrance de la quittance en précisant qu’elle doit être transmise gratuitement au locataire qui en fait la demande, la transmission de la quittance pouvant être dématérialisée
2-9 Dépôt de garantie
La loi ALUR précise que la restitution des clés peut avoir lieu en main propre, lettre recommandée au bailleur ou à son mandataire
Pour la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit indiquer l’adresse de son nouveau domicile.
Le délai de restitution du dépôt de garantie est réduit à un mois à compter de la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Pourra être déduit également du dépôt de garantie, les sommes dont le bailleur pourrait être tenu de payer à la place du locataire si elles sont justifiées.
Par ailleurs, le bailleur peut procéder à un arrêté de compte provisoire et conserver une provision qui ne peut excéder 20% jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Cette provision devra être reversé dans un délai d’un mois suivant l’approbation définitive des comptes .
En cas de retard, le dépôt de garantie pourra être majoré d’une somme égale à 10% du loyer annuel pour chaque période mensuelle commencée en retard. Il ne peut être demandée de caution au locataire si il a été souscrit une assurance garantissant les obligations locatives sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.
2-10 Charges locatives
La régularisation doit avoir lieu annuellement. Le bailleur doit communiquer au locataire le décompte par nature des charges. Durant six mois après l’envoi de ce décompte, le locataire peut en demander les pièces justificatives.
Annexe 1 Honoraires de location
Lors de la mise en location d’un logement par un intermédiaire, seules quatre prestations pourront faire l’objet d’honoraires acquittés par les locataires :
- l’organisation des visites,
- la constitution du dossier,
- la rédaction du bail,
- l’établissement de l’état des lieux d’entrée.
Le montant de ces honoraires doit respecter une double limite :
- il ne doit pas excéder le montant payé par le bailleur d’une part,
- il doit être inférieur ou égal à un plafond établi par mètre carré de surface habitable du logement proposé à la location d’autre part.
Important : le principe de partage entre le locataire et le bailleur demeure ; en effet le législateur n’a pas encadré les honoraires de location de manière générale. Le plafonnement des honoraires permet uniquement de limiter la quote-part du locataire qui ne peut être supérieure à celle du propriétaire. L’agent immobilier reste libre de fixer ses honoraires à l’égard du bailleur. Il a simplement l’obligation de les afficher en vitrine.
1-1 Prestations liées à la visite, à la constitution du dossier et à la rédaction du bail
Les montants des honoraires correspondants à ces prestations sont fixés selon des critères géographiques. Trois critères ont été retenus qui correspondent à une zone très tendue, une zone tendue et le reste du territoire.
- En zone très tendue, le locataire devra s’acquitter de 12 € par mètre carré de surface habitable du logement à louer.
Est considérée comme une « zone très tendue », la zone géographique qui correspond aux territoires des communes comprises dans la zone A bis. Cette zone comprend Paris et 68 communes limitrophes dont vous pouvez retrouver la liste dans l’arrêté du 22 décembre 2010.
- En zone tendue le locataire devra s’acquitter d’honoraires correspondant à 10 € par mètre carré de surface habitable du logement à louer.
La « zone tendue » correspond aux territoires des communes dont la liste est annexée au décret n°2013-392 du 10 mai 2013.
- Pour le reste du territoire, c’est-à-dire en dehors des zones tendues et très tendues, le locataire devra s’acquitter d’honoraires correspondant à 8 € par mètre carré de surface habitable du logement à louer pour les prestations de visite, constitution du dossier et rédaction du bail.
1-2 Prestation d’établissement de l’état des lieux d’entrée
Pour l’établissement d’un état des lieux d’entrée par un professionnel, aucune différenciation géographique n’a été faite. Un plafonnement unique valant pour l’ensemble du territoire est appliqué : 3 € par mètre carré de surface habitable du logement soumis à la location.
Le plafonnement des honoraires d’agence mettra donc à la charge des locataires pour l’ensemble des prestations visées, des montants correspondant à :
- 15 € par mètre carré de surface habitable en zone très tendue,
- 13 € par mètre carré en zone tendue,
- 11 € pour le reste du territoire.
Ces plafonds sont révisables chaque année au 1er janvier par arrêté du ministre chargé du Logement, en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers publié.
Annexe 2 Mentions obligatoires devant figurer sur un bail :
- le nom et la domiciliation du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que ceux du mandataire assurant la gestion locative
- le nom du locataire
- date de prise d’effet du bail et la durée
- la consistance, la destination et la surface habitable des locaux
- la désignation des locaux les équipements d’usage privatif dont le locataire à une jouissance exclusive,équipements et usage de l’immeuble à usage commun, équipements d’accés aux tecnologie de l’information et de la communication
- le montant du loyer , ses modalités ainsi que les régles de révision éventuelles
- le loyer de référence et le loyer majoré si il en existe un localement
- le montant et la date de versement acquitté par le dernier locataire
- le montant et la nature des travaux effectués avant la location
- le montant du dépôt de garantie
Annexe 3 diagnostics immobiliers obligatoires
Le bailleur doit communiquer, voire annexer au contrat de bail, un certain nombre de diagnostics immobiliers. Ces différents diagnostics représentent un véritable “droit à l’information” pour le locataire.
3-1 Les diagnostics obligatoires à annexer au contrat de location
3-1-1 L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)
Ce diagnostic doit être réalisé si le bien se trouve en zone sismique, couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou des risques naturels prévisibles.
D’une durée de validité de 6 mois, il est obligatoire pour les baux d’habitation vide, meublée, de résidence principale ou secondaire, et quelle que soit la durée du bail.
3-1-2 Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Ce diagnostic donne des indications sur les performances thermiques du logement et estime la consommation énergétique du bâtiment en conditions standardisées. D’une durée de validité de 10 ans, il est obligatoire pour les baux de résidence principale mais ne concerne pas les baux de location saisonnière.
3-1-3 Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP)
Ce diagnostic informe le locataire potentiel de la présence ou non de plomb dans le logement. Ce diagnostic ne concerne que les logements ayant été construits avant 1949.
3-2 Les diagnostics obligatoires à communiquer au locataire
3-2-1 Le diagnostic amiante
La réalisation du diagnostic amiante est impérative pour tout bâtiment construit avant 1997. Le locataire dispose d’un droit à l’information et le diagnostic doit lui être communiqué sur simple demande. Il ne doit cependant pas être annexé au contrat de bail.
3-2-2 Diagnostic thermique
Dans la mesure où l’immeuble loué est situé dans une zone contaminée ou susceptible d’être contaminée par les termites, au sens de l’article L. 133-5 du Code de la construction et de l’habitation, le Bailleur doit faire établir à ses frais un état relatif à la présence de termites. Cet état doit être communiqué au locataire.
3-2-3 Le diagnostic électricité
La loi Alur du mars 2014 précise que le diagnostic électricité deviendra obligatoire selon des modalités définies par décret. Le décret d’application ayant été pris, rend obligatoire ce diagnostic depuis le 1 janvier 2018
3-2-4 Le diagnostic gaz.
A compter de la date de publication du décret d’application, le bailleur qui loue un bien équipé d’une chaudière ou d’installation au gaz doit obligatoirement faire établir un diagnostic.Cette obligation est actuellement applicable
3-3 Autres informations à communiquer impérativement au locataire
D’autres informations doivent être transmises au locataire lors de la signature du contrat. Depuis le 29 mai 2015, ce sont même des mentions obligatoires du contrat de location type :
- la surface habitable du logement (surface “loi Boutin”);
- les modalités et équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication;
- la contribution du locataire au partage des économies de charges (depuis 2009, bailleur et locataire peuvent se mettre d’accord afin de partager les frais liés aux travaux visant à des économies d’énergie)
Pour avoir des informations complémentaires plus précises vous pouvez vous adresser au cabinet par mail au : administration@alter-gestion-com ou par téléphone au 01 85 09 76 32.
